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关于城区物业管理工作的调研报告
更新时间:2020-4-22    【打印此页

按照县人大常委会2020年工作要点安排,4月22日在县人大常委会分管副主任带领联系财经工委常委、部分县人大代表、工委委员对城区物业管理工作进行了调研。调研组实地查看了华城国际、皇冠花园、和谐家园和古城小区物业管理情况,并在县住建局会议室召开了座谈会。现将调研情况报告如下:

一、城区物业管理基本情况

2019年底,在县物业主管部门备案的物业服务企业45家,县城区域实施物业管理小区32个,新建小区全部实行了物业管理工作,32家企业物业服务合同均进行了备案。目前有5个小区已经成立了业主委员会(其中古城小区为弃管小区),向四位一体物业管理的工作模式更进了一步。

从管理上看,我县物业企业的服务水平比前几年有了较大幅度的提高,福海园小区多次获得过省优小区称号,中和园、西城公馆、未来城等小区曾获得过市优小区称号。近年来我县开展了县级优秀小区评选工作,福海园、中和园、西城公馆、未来城等小区获得了县优小区称号。

从现阶段情况看,新小区整体环境好于老小区,业主维权意识较强,投诉量新小区大于老小区。

二、物业管理工作取得的成绩

(一)有序推进业主委员会成立根据成熟一个成立一个的指导原则,县住建局会同城关镇政府、凤凰花园社区、和谐家园社区、古城社区,相继在凤凰花园小区、龙祥花园小区、金地华府小区、中和园小区和古城小区推动成立了业主委员会并召开了业主大会,又在中和园小区试点成立了党小组,初步形成了“三位一体”管理模式。今年拟在水晶城小区、未来城小区和皇冠花园小区成立业主委员会,目前已成立了业主大会筹备组。

(二)逐步完善了管理机制。完善了督查机制、考核机制、评优机制。利用督查成果、事项落实情况、投诉量、数字城管案件落实等情况进行综合评定,作为年度评优的重要依据。

(三)文明创建有了新起色。根据市、县的创建安排和要求,住建局及时督促物业服务企业积极配合创建工作,做好小区内的车辆管理、清理牛皮癣小广告、卫生死角清理等。一是做好宣传。制发各小区《凤台县文明养犬承诺书》、《致养犬市民朋友的一封信》、《关于依法集中整治城区三轮车和电动四轮车的通告》、《致全县广大电动车车主和驾驶人的公开信》等宣传材料6000余份,在各小区电梯、单元和小区出入口张贴,设置宣传牌536处。二是积极清理环境卫生。清理牛皮癣小广告1.2万处、楼道杂物1485处、卫生死角535处、违规停放电动车1400辆。三是加大管理力度。处理违规充电858起、毁绿种菜220处、处理乱堆乱放360处、违规搭建35处、划定临时停车位500余个。

(四)数字城管和市长热线办理回复及时高效。2019年度,涉及住建局的数字城管案件400余件,及时安排处理,复杂案件多次上门协调,在涉城单位、部门的月评比中获得了较好成绩。近年来,随着业主的维权意识逐步提高,市长热线案件量大幅增加,平均每年800件左右,都及时进行了处理和回复。

(五)消防安全意识明显增强。去年以来,住建部门多次会同县消防大队对小区进行消防专项检查,下发和转发相关文件10余份,与县消防大队共同举办了消防运动会,举办消防培训班5期,培训物业消防人员180人次。目前,各小区都建立了微型消防站,并对消防通道进行清理整治,保障消防通道畅通。

三、存在的问题

近年来,随着我县城市化进程不断加快,城区居住人口不断增加和居住条件不断改善,城市居民对居住环境和物业服务的要求也越来越高,带动了物业管理行业蓬勃发展,促进物业企业的服务理念、服务水平有了跨跃式提升,但同时也存在不少的问题:

一是我县物业行业管理力量不足。去年机构改革后,我县现有行业管理人员2人,行业管理力量不足。

二是物业企业服务意识薄弱,从业人员素质不高有的物业企业服务理念不强,管理制度不健全,服务不到位,小区脏乱差,业主意见大,造成大量的投诉和信访。因物业服务企业属于微利行业,从业人员工资水平低,具有专业管理知识的人员少,管理人员流动性强,从业人员的整体素质和服务水平有待提升。

三是企业缺少管理措施。部分小区存在违章搭建、车辆乱停乱放、毁绿种菜,物业服务企业只能进行制止、上报。对于不理解、不支持物业企业管理的业主,物业企业缺乏有效举措,相关职能部门职责未能得到充分发挥,未能与物业企业形成合力。

四是公共设施设备不足,公共设施设备维修难。由于部分老旧小区在当初设计时未考虑到社会经济的发展,设计的车位很少,无法满足小区业主日益增长的车辆,造成小区内车位紧张,乱停乱放现象严重,造成业主与物业企业产生矛盾,增加了管理难度。按照物业管理条例的规定,小区公共设施、设备的维修需要申请使用维修资金,能达到要求非常困难,建筑质量保证金也同样存在使用困难的问题。

五是业主对物业管理认知度低。业主对物业服务的范围不清楚,提出超出服务范围的要求得不到满足,因物业服务及收取物业费问题产生的矛盾缺少沟通协调,容易激化矛盾,形成投诉、信访案件。

六是社区、物业企业和业主委员会之间缺乏相互理解支持有些社区对物业管理了解不多,对物业服务企业、业主委员会的工作指导和监督不够。有些物业企业与社区联系沟通少,与业主委员会关系不够融洽。业主委员会不知道该做什么,不该做什么,没有充分发挥桥梁纽带作用。

四、工作建议

针对我县城区物业管理中存在的问题,为推进我县城市治理体系和社会治理能力现代化,调研提出以下建议:

(一)加强组织领导,建立长效管理机制。县政府要高度重视城区物业管理工作,在组织机构、人员编制等方面要加强管理力量,充实管理人员,强化管理职能,增加管理手段;必要时可以成立长期议事协调机构,制定行业行为规范和行业服务规程,加强对物业管理公司的指导、引导及考核。通过新闻媒体、网络和发放宣传材料等途径向广大业主宣传《物业管理条例》等各种法律、法规,提高业主对物业服务认知度。

(二)规范物业企业行为,推动服务理念转变。行业主管部门要积极作为、主动担当,全面加强对物业服务企业的培训,全方位进行考核,激励物业企业提高业务水平、服务水平、管理水平,加强物业企业的队伍建设,全面提升物业行业的美誉度。

(三)强化管理培训,发挥桥梁纽带作用。推动具备条件的住宅小区加快成立业主委员会,行业主管部门、乡镇、社区加强对业主委员会的指导、培训、监督,发挥其在业主、物业管理和服务中的桥梁纽带作用,促进和谐社区建设。

(四)加强协调配合,形成工作合力。政府相关职能部门、乡镇、社区要主动配合、上下联动,实行联合执法进小区,共同治理小区内的违规、违法行为。

(五)结合文明创建,加快推进优化整合。结合文明城市创建,加强对小(住户较少)、老(建设年代久)、少(总建筑面积不大)小区的就近整合,逐步推进弃管小区物业管理工作,提高居民满意度。

(六)加快公共设施建设,完善小区服务能力。对于公共设施、设备及车位不完善的小区,公益性质的应由社区牵头,逐步予以完善。

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